Linke, Grüne und SPD in Berlin wollen im Falle einer Koalition eine Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände betreiben. Das geht aus dem gemeinsamen Sondierungspapier hervor, das die Parteispitzen am 17. Oktober vorstellten. Das Papier enthält eine substanzielle Änderung: Statt wie vom Volksentscheid 2021 vorgeschrieben, sollen nun nicht mehr Unternehmen ab 3.000, sondern ab 10.000 Wohnungen vergesellschaftet werden. Betroffene Unternehmen sollen entschädigt werden. Die Summe dieser Entschädigungen soll bei 16 Milliarden Euro gedeckelt werden.
Genossenschaften und gemeinwohlorientierte Akteure bleiben den Plänen zufolge ausgenommen. Das soll auch für Wohnungen gelten, die nach dem 1. Januar 2021 gebaut wurden oder noch gebaut werden. Zudem soll eine Neubauoffensive gestartet werden. Damit kommen Linke und Grüne der SPD entgegen, die bei der Vergesellschaftung zurückhaltend agierte.
Anlass für dieses Vorhaben ist die Entwicklung des Wohnungsmarktes in den vergangenen Jahren. Ab 1997 gab es eine massenhafte Privatisierung ehemals kommunaler Wohnungen, vor allem wegen klammer kommunaler Finanzen. 1998/99 wurde die Wohnungsgemeinnützigkeit abgeschafft. Die Wirkung waren enorme Mietsteigerungen, vor allem in den Ballungsgebieten.
Im Herbst 2021 gab es daher in Berlin das Volksbegehren „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“, das die Linke offensiv unterstützte. 59,1% der Berliner haben dem Volksentscheid zugestimmt, was eigentlich keinen Interpretationsspielraum lässt. 270.000 Wohnungen müssten in öffentliche Hand überführt werden. Nach dem erfolgreichen Volksentscheid hatte der Berliner Senat 2022 eine hochkarätige Expertenkommission damit beauftragt, Fragen zur konkreten Umsetzung zu klären.
2022 legte die Kommission ihren Bericht vor und stellte fest: Vergesellschaftung ist rechtlich möglich, finanziell leistbar und ein gutes Instrument, um für bezahlbares Wohnen zu sorgen. Die Linke setzte deswegen den Schwerpunkt ihrer Werbung beim den Landtagswahlen 2026 auf die Wohnungsversorgung und das Thema Vergesellschaftung gesetzt. Offenbar mit Erfolg, denn sie wurde mit 25,7% stärkste Kraft im Berliner Abgeordnetenhaus.
Grundlage für das bundesweit einmalige Vorhaben in Berlin ist das Grundgesetz. Es unterscheidet zwischen Enteignung (Art. 14) und Vergesellschaftung (Art. 15). Enteignung ist der Entzug eines konkreten individuellen Vermögenswertes (vor allem Grundbesitz) eines privaten Eigentümers, um eine bestimmtes Vorhaben zum Wohle der Allgemeinheit zu realisieren. Eine Vergesellschaftung (auch Sozialisierung) dient dazu, Grund und Boden, Naturschätze oder Produktionsmittel in Gemeineigentum zu überführen. Zweck ist die Umgestaltung eines ganzen Wirtschaftszweiges oder -sektors. Die dritte Form ist die Verstaatlichung oder Nationalisierung, also die Überführung von privatem Eigentum in das Eigentum des Staates (z.B. Energie- oder Verkehr). Sie ist nicht im Grundgesetz geregelt.
In Art. 14 GG heißt es: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen.“ Auch eine kommunale Satzung erfüllt die Voraussetzung einer gesetzlichen Grundlage.
Art. 15 GG lautet: “Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden.” Da im Berliner Fall Wohnraum dem freien Markt entzogen wird, ist dort wohl von einer Vergesellschaftung auszugehen.
Das Grundgesetz enthält kein ausdrückliches Recht auf Wohnen. Aus der Kombination von Art.1.1 (Garantie der Menschenwürde) und Art. 20 (Sozialstaatsprinzip) leitet das Bundesverfassungsgericht jedoch ein „Recht auf ein menschenwürdiges Existenzminimum“ ab, das der Staat allen Menschen sichern muss – unabhängig etwa von ihrem Einkommen, ihrer Herkunft oder ihrem Aufenthaltsstatus. Dieses menschenwürdige Existenzminimum umfasst auch den Wohnraum. Der Staat muss daher das Menschenrecht auf Wohnen achten, schützen und gewährleisten.
In internationalen und europäischen Menschenrechtsverträgen ist ein Grundrecht auf Wohnen geregelt. Es findet sich bereits in der Allgemeinen Erklärung der Menschenrechte von 1948 und wurde 1966 im Internationalen Pakt über wirtschaftliche, soziale und kulturelle Rechte verankert.
Dazu gibt das Abkommen sieben Kriterien vor: gesetzlicher Schutz des Wohnraums (zum Beispiel Mietvertrag), Verfügbarkeit von Diensten (zum Beispiel Trinkwasser, Energieversorgung), Bezahlbarkeit des Wohnraums, Bewohnbarkeit (zum Beispiel Schutz vor Kälte, Hitze, Regen oder Wind), diskriminierungsfreier Zugang, geeigneter Standort und kulturelle Angemessenheit. Sind diese Kriterien nicht oder nicht ausreichend erfüllt, sieht der UN-Sozialpakt ein sogenanntes Individualbeschwerdeverfahren vor. Das heißt, dass sich – wenn der nationale Rechtsweg erschöpft ist – Einzelpersonen wegen der Verletzung ihrer Rechte aus dem Pakt (also auch wegen des Rechts auf Wohnen) beschweren können. In Deutschland ist dies seit 2023 möglich.
Die CDU/CSU, vor allem Söder, kämpft erbittert gegen die Berliner Pläne, so als ob die Enteignung von Wohnungsbauunternehmen ein kriminelles Delikt sein. Deshalb greifen sie auch die geplante Berliner Koalition an. Man könnte fast vermuten, dass sie neidisch sind, weil die Linke wahlwirksam ein Problem aufgegriffen hat, das die Bürgerinnen bedrückt. Anders als bei Kanzler Merz, dessen Pläne für Änderungen in der Renten-, Arbeitsmarkt-, Gesundheits- und Steuerpolitik vielfach nicht auf Zustimmung stoßen.
Vor 80 Jahren sah die CDU das noch ganz anders. In ihrem Ahlener Programm vom Februar 1947 wurden Vergesellschaftungen (Enteignungen und Überführung in Gemeineigentum) als Mittel zur Neuordnung der Wirtschaft gefordert. Das Programm lehnte den bisherigen Kapitalismus ab und sah als Kernforderung vor, den Bergbau sowie die Eisen- und Stahlindustrie zu vergesellschaften.
Natürlich kann man darüber diskutieren, ob die Enteignung von großen Wohnungsbauunternehmen wohnungspolitisch sinnvoll ist. Der Einwand, dass dadurch kein neuer Wohnraum geschaffen wird, trifft wohl zu. Sinn dieser Enteignungen ist jedoch ein anderer. Er soll die Bevölkerung vor unzumutbar hohen Mieten und miserablen Wohnungsangeboten schützen und eine mietendämpfende Wirkung entfalten, und zwar für den gesamten Wohnungsmarkt.
Richtig ist auch, dass die Stadt Berlin hohe Kredite aufnehmen muss, um die Entschädigungen zu finanzieren. Andererseits kassiert sie künftig die Mieten, mit denen Tilgung und Zinsen bezahlt werden sollen. Ob und wie genau sich das rechnet, hängt vor allem von der Höhe der Entschädigungen ab, die die Stadt zahlen muss. Auf jeden Fall wird es keine hohen Gewinnausschüttungen mehr geben wie derzeit bei den Wohnungsbauunternehmen. Deren Ausschüttungsquote liegt häufig bei rund 70% des operativen Gewinns, während nur ca. 30% für Modernisierungen oder Schuldenabbau ausgegeben werden.
Ein zentraler Streitpunkt ist die Höhe der Entschädigung. Artikel 14 GG besagt, dass die Entschädigung „unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen ist. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.“ Diese Formulierung lässt Spielraum. Sie enthält keinen Zwang zur Entschädigung zum Zeitwert, sondern sieht vor, dass auch die Interessen der Allgemeinheit einbezogen werden.
Während Initiativen und die Linke eine Entschädigung unterhalb des aktuellen Marktwerts (teilweise 40% bis 60% darunter oder gedeckelt auf ca. 13 bis 16 Milliarden Euro) anstreben, behaupten Politiker, Banken und Wirtschaftsverbände, dass Entschädigungen unter Verkehrswert verfassungswidrig sind und zu jahrelangen Klagen führen würden. Die Bundesregierung kündigte bereits eine gesetzliche Initiative an, um Enteignungen oder Vergesellschaftungen mit Entschädigungen unter Verkehrswert auf Landesebene rechtlich auszuschließen. Da taucht gewiss die Frage auf, inwieweit ein solches Verbot mit Art. 14 GG vereinbar ist.
Im Grundsatz sind Enteignungen in Deutschland keine Besonderheit. Hier können wir bereits auf eine lange Tradition zurückblicken. Wir enteignen für Autobahnen, Bahntrassen oder Bundeswehrbelange. Für den Braunkohleabbau wurden ganze Dörfer enteignet und die Bewohner vertrieben. 370 Gemeinden und 125.000 Menschen waren betroffen. Heute finden wir dort riesige Löcher oder im günstigen Fall Braunkohleseen. Letzteres ist die billige Form der eigentlich vereinbarten Renaturierung. Offenbar ist es Ansicht der CDU/CSU: Enteignung für Braunkohle ja, Enteignung für Wohnungsbau nein.
Laut Grundgesetz dürfen Enteignungen nur zum Wohle der Allgemeinheit stattfinden und müssen gegen eine angemessene Entschädigung erfolgen. Enteignungen dürfen stets nur das letzte Mittel sein, wenn ein Kaufvertrag nicht zustande kommt. Sie finden z.B. auch bei Bebauungsplänen zur Umsetzung von dringend benötigten Wohn- oder Gewerbegebieten statt oder um Leerstand und Verfall zu verhindern. Auch bei Zweckentfremdung oder dauerhaftem spekulativen Leerstand ist dies möglich. In Deutschland gibt es jährlich Hunderte von Eignungsverfahren. Im Jahr 2025 waren es laut einer Auskunft der Bundesregierung allein bundesweit 177 im Bereich des Straßenbaus.
Über Heiner Jüttner:
Der Autor war von 1972 bis 1982 FDP-Mitglied, 1980 Bundestagskandidat, 1981-1982 Vorsitzender in Aachen, 1982-1983 Landesvorsitzender der Liberalen Demokraten NRW, 1984 bis 1991 Ratsmitglied der Grünen in Aachen, 1991-98 Beigeordneter der Stadt Aachen. 1999–2007 kaufmännischer Geschäftsführer der Wassergewinnungs- und -aufbereitungsgesellschaft Nordeifel, die die Stadt Aachen und den Kreis Aachen mit Trinkwasser beliefert.